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Che cosa è un Condominio?

Benché non esista specifica definizione, è generalmente qualificato come Condominio un edificio composto da più piani suddivisi in appartamenti ove sono identificabili proprietà individuali e proprietà comuni.

In quali casi il Condominio deve dotarsi obbligatoriamente dell’Amministratore?

Ponendo l’attenzione sul numero di proprietari, e non di unità immobiliari, l’art. 1129 c.c. dispone, oggi, che la nomina dell’Amministratore sia fatta nei condomini in cui i proprietari sono più di otto.

Si tenga presente però che:

- al di sotto della soglia indicata, resta comunque sempre possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore;

- per fabbricati con unità immobiliari superiori alle otto proprietà è riconosciuta facoltà, anche ad un solo Condomino, di ricorrere all’Autorità Giudiziaria affinché provveda alla nomina dell’Amministratore.

Quando sarà convocata l’Assemblea Condominiale?

La gestione condominiale ha cadenza annuale: ogni bilancio viene redatto annualmente e trasmesso in uno alla Convocazione all’Assemblea indetta per la sua approvazione.

La normativa (art. 1130 c.c. comma 10) prescrive la convocazione dell’Assemblea entro 6 mesi dalla chiusura del bilancio.

L’avviso di convocazione deve essere notificato a tutti gli aventi diritto almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione.

E’ possibile ricevere le Convocazioni Assembleari a mezzo e-mail?

Premesso che la notifica dell’avviso della Convocazione all’Assemblea da parte dell’Amministratore è un atto obbligatorio e investito di specifici requisiti, l’art. 66 disp. att. c.c. al comma 3 prescrive in modo esplicito l’onere di notifica a mezzo posta raccomandata.

Di pari valore legale, in termini di notifica, sono considerati i soli suoi equipollenti quali fax, posta elettronica certificata o consegna brevi manu.

L’errata o l’omessa notifica può comportare l’annullabilità della delibera conseguentemente assunta.

Non mi sarà possibile partecipare all’Assemblea, posso conferire lettera di delega?

L’art 67 disp. att. c.c. permette ad ogni condomino di poter intervenire all'Assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta il quale agisce in forza dell’istituto del mandato.

Esistono, tuttavia, dei limiti alla rappresentanza ovvero:

- non è possibile rilasciare lettera di delega perpetua ovvero che abbia efficacia protratta oltre alla singola assemblea per la quale viene conferita;

- nei condomini con più di 20 Condomini, il delegato non può rappresentare più di un 1/5 dei condomini e del valore proporzionale;

- in caso di comproprietà dovrà essere presentata un’unica delega, non potendo essere delegate più persone da parte di più comproprietari dello stesso immobile (es. marito e moglie con pareri diversi).

Infine, si evidenzia che la nuova disciplina novellata dalla Lg 220/2012 impedisce, contrariamente a quanto accadeva nel passato, il conferimento di delega all’Amministratore: tali atti sono da ritenersi vietati e dunque nulli.

Con quali maggioranze può deliberare l’Assemblea?

Per la validità delle delibere assembleari è necessario il rispetto di determinate maggioranze relative alla costituzione dell’assemblea stessa e all’approvazione delle singole delibere:

- se l’assemblea si riunisce in prima convocazione, sono valide le deliberazioni approvate dalla maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

- in seconda convocazione, invece, sono valide le deliberazioni approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio.

In ogni caso, le deliberazioni concernenti la nomina e la revoca dell'amministratore, la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio mentre le deliberazioni con ad oggetto le innovazioni devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

Non ero presente alla scorsa Assemblea, ho ricevuto il verbale e non sono d’accordo con quanto deliberato. Vi mando una raccomandata?

Premesso che le deliberazioni assunte dall'assemblea regolarmente convocata, rispettose delle norme sulla costituzione e sulla deliberazione, se non opposte, sono obbligatorie per tutti i condomini, le stesse ammettono un termine d’impugnazione di 30 giorni da quando l'interessato ne è venuto a conoscenza.

Per il Condominio astenuto o dissenziente il termine decorre dalla data di svolgimento dell’Assemblea mentre per il Condomino assente la data decorre dal momento della notifica del verbale.

Si faccia attenzione che, ai sensi dell’art. 1137 c.c., l’unica modalità di legittima impugnazione delle delibere adottate è la presentazione della richiesta di annullamento all’Autorità Giudiziaria competente.

La notifica all’Amministratore del documento contenente la contestazione del deliberato assembleare sarà privo di produrre effetto giuridico.

Durante/al termine dell’Assemblea si era accennato che “…”, potrebbe aggiungerlo Lei?

In ragione del potere deliberativo di cui è investita l’Assemblea Condominiale, il Verbale che venga regolarmente stilato dal Segretario su direttiva del Presidente nominato e sottoscritto da entrambi, non può essere, in modo alcuno, modificato, integrato od alterato.

Invero, infatti, sono da considerarsi prive di efficacia tutte le deliberazioni assembleari adottate anche dopo lo scioglimento dell’assemblea (chiusura e sottoscrizione del Verbale). Ogni eventuale modifica ovvero nuova delibera richiederà la riapertura del Verbale d’Assemblea e dovrà essere preceduta da una nuova Convocazione con iter a norma dell'art. 66 disp. att. c.c.

All’amministratore è riconosciuto solamente l’onere conservativo del Registro Verbali nonché l’esecuzione delle delibere nella forma in cui sono già state adottate.

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